1. Внешние и внутренние институты: генезис правил. Соглашения и эволюция правил.

2. Новая теория государства.

3. Кейс «Трансакционные издержки до заключения контракта: главные ошибки при купле-продаже жилья».

БЕСПЕЧНОСТЬ. Выбирая квартиру в новостройке, не забывайте проверить застройщика. Один из наиболее достоверных источников информации — бывшие клиенты. Не поленитесь съездить на уже по­строенные объекты, если они есть, и расспросить жильцов о качестве квартир и сервисных услуг. Особое внимание обратите на то, сколько лет работает на рынке компания, во что инвестировала средства и во­время ли были ли завершены эти проекты, есть ли у нее право соб­ственности (документы на аренду) на землю и разрешение на строи­тельство жилого дома. Загляните на сайты с полезной информацией, например, юридический портал «Недвижимость и право».

ФИНАНСОВАЯ ХАЛАТНОСТЬ. При совершении сделки вам придется иметь дело с крупной суммой денег, поэтому «доверяйте, но проверяйте». В предварительном договоре должны быть четко про­писаны правила передачи денег через банковскую ячейку: проверьте даты и время доступа к ней. Из-за накладок продавец может остаться и без квартиры, и без денег. Организуйте проверку денег с помощью профессионального кассира на специальном оборудовании.

ВЫБОР МЕСТА, А НЕ ДОМА. Наличие красивого вида из окна нередко используется в качестве дополнительного фактора привле­чения покупателей. Не поддавайтесь эмоциональным описаниям в рекламных буклетах: не исключено, что на месте рощи или лужайки через несколько лет появится 30-этажный дом или автострада. По­просите застройщика или продавца ознакомить вас с планом освое­ния территории. Проверьте сведения в районной управе.

ЧРЕЗМЕРНАЯ САМОУВЕРЕННОСТЬ. Покупка-продажа квар­тиры с рук не всегда обходится дешевле. Риэлтор отличается от про­давца не только знанием законодательства и юридических нюансов сделки, но и умением вести переговоры профессионально. А это зна­чит, что сделка пройдет быстрее, с меньшими временными, мораль­ными, а иногда и финансовыми потерями. Кроме того, за профессио­нальным риэлтором находится база юристов, способных поручиться за юридическую чистоту квартиры.

ЮРИДИЧЕСКАЯ НЕОСВЕДОМЛЕННОСТЬ. Не каждый, кто назовет себя риэлтором или нотариусом, действительно таковым является. Проверьте у агента наличие агентского договора, срок его действия, предусмотренные причины расторжения. Попросите раз­решения сделать ксерокопию агентского договора и покажите ее юристу, для которого все нюансы будут очевидны. При покупке на вторичном рынке проанализируйте, как часто продавалась квартира, и по возможности установите причину этого явления.

Вопросы:

· Используя классификацию трансакционных издержек Норта - Эггертссона, ответьте на следующие вопросы.

· На основе рассмотренной ситуации приведите примеры трансак­ционных издержек (по одному примеру на каждый тип издержек), воз­никающих до заключения контракта. Аргументируйте выбор примеров.

· Каковы способы минимизации этих издержек?

· Каким образом экономия на издержках ex ante может сказаться на размере издержек ex post? Приведите примеры из вышеописанной си­туации.