1. Общие сведения об объекте

Тип объекта недвижимости: здание офисного (торгового, складского) типа.

Месторасположение: город Х, улица Х, дом Х.

Оценка права собственности: полные права собственности на здание с правом использования земли.

Дата оценки: (указывается самостоятельно)

Собственники недвижимости: здание – Российская компания;

Земля - муниципалитет (частная собственность).

Описание месторасположения: Здание расположено на участке земли общей площадью Х га, с ровным рельефом.

Описание здания: Здание постройки n-го года, n-ой этажности.

Оптимальное использование как свободного участка: строительство офисного (торгового, складского) здания.

С учетом существующего здания: использовать как офисное (торговое, складское).

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи.

Назначение оценки: консультирование заказчика относительно возможной цены продажи объекта.    

2. Исходные данные

Затратный подход

Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд к зданию возможен по улице Х. Такое расположение может быть расценено как благоприятное. Площадь Х кв. м.

Коммунальное обеспечение: здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонных линий.

Описание здания:

Этажность: Х этажей

Площадь общая: Х кв. м.

Площадь полезная: Х кв. м.

Площадь для сдачи в аренду (нормативная): 90 % от полезной площади

Строительный объем: Х куб. м.

Фундаменты: ленточные, бутобетонные.

Стены: из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм.

Перекрытия: из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам.

Перегородки: кирпичные.

Кровля: из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам.

Утеплитель: засыпной керамзит.

Лестницы: из сборных железобетонных элементов.

Полы: мраморные, паркетные, из керамической плитки.

Окна: деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления.

Двери: деревянные.

Наружная отделка: штукатурка, окраска.

Внутренняя отделка: улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионными и масляными красками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка.

Инженерное обеспечение: системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожароохранная сигнализация.

Основываясь на анализе публичной информации о ценах предложений продаж, стоимости купли-продажи, прав аренды земельных участков, сложившихся на дату оценки, пришли к выводу, что стоимость (права использования) земельного участка составляет за 1 кв. м. составляет…. руб. (данные на конкретный момент времени собираются самостоятельно на основе анализа рынка земельных участков).

Все расчеты в затратном подходе по расчету действительной стоимости здания оформить в виде таблицы 1 и 2. Для расчета восстановительной стоимости здания использовать сборник № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (УПВС) и сборник № 33 Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий. Информация из сборников № 28 и № 33 представлена в Приложении 1. Для определения ценностных коэффициентов использовать Сборник ценных коэффициентов представленных в Приложении 2. Для расчета физического износа использовать «Правила оценки физического износа жилых зданий», представленные в Приложении 3. Недостающие данные для выбора коэффициентов взять самостоятельно, указав эту информацию в таблице. Величину накопленного физического износа здания рассчитать в этой же таблице с учетом доли конструктивных элементов в общей стоимости и значения ценностных коэффициентов. В расчетах учесть, что Удмуртская Республика относится к 1 климатическому району и 1 территориальному поясу. Расчеты оформить в таблицах 1 и 2.

Доходный подход

В доходном подходе использовать метод дисконтированных денежных потоков. В контрольной работе провести анализ дисконтированного дохода за пять будущих лет с пересчетом дохода шестого года в продажную цену объекта. Ставку дисконтирования рассчитать самостоятельно.

Исследование рынка офисных (торговых и складских) помещений показало, что рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта составляет Х руб. за кв. м., при условии, что Х руб. в расчете на 1 кв. м. будет затрачено на улучшение внутренней отделки сдаваемых в аренду помещений.

Учитывая, что отделочные работы будут завершены в течение первого года и требуется время на поиск арендаторов, загрузка в первый год составит 60 %, на второй год – 85 % и практически достигнет в третий и последующие годы загрузки 95 %. Динамику роста арендной платы и операционных расходов взять самостоятельно.

Эксплуатационные расходы составят Х руб. за 1 кв. м. нормативной площади.

Все расчеты по доходному подходу оформить в таблице 3.

Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Сравнительный подход к оценке стоимости объекта недвижимости включает следующие этапы:

Изучение рынка и выбор предложений на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).

Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).

Корректировка цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «парных продаж», регрессионного анализа и других методов.

Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

При выборе аналогов необходимо учитывать сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж необходимо провести исследования и анализ рынка нежилой недвижимости. В данной работе необходимо выбрать в качестве аналогов 3 объекта. Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:

на объем передаваемых прав на здание;

на финансовые условия;

на условия продажи;

на дату продажи;

на местоположение;

на площадь здания;

на состояние помещений;

на наличие парковки, охраны и т.д.

Обоснование корректировок:

Объем передаваемых прав на здание.

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

Корректировка на условия продажи.

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами нет никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. Однако в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов необходимо провести корректировку (по данным риэлторских фирм реальная цена купли-продажи отличается от цены предложения на 5-10 % в меньшую сторону).

Корректировка на дату выставления на торги/дату продажи.

Корректировка на местоположение.

Корректировка по данному фактору может составлять 5 %-20 %.

Корректировка на состояние объекта

Корректировка по данному фактору для объектов-аналогов дается от 0-20 %.

Корректировка на наличие-отсутствие дополнительных улучшений (парковка, охраняемая стоянка, остановки пассажирского транспорта).

Веса аналогов.

Объектам-аналогам наиболее близким по своим характеристикам к оцениваемым объектам, присваивается наибольший удельный вес, и соответственно наоборот.

Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа для оцениваемых объектов представить в таблице 4.

Заключительным этапом выполнения контрольной работы является определение итоговой величины стоимости объекта недвижимости (таблица 5) и обоснование рекомендаций по управлению данным объектом недвижимости.

Таблица 1

Исходные данные для расчетов по вариантам