Контрольная работа выполняется на тему: «Оценка эффективности девелопмента (вариант № …) и состоит из трех частей – одной теоретической и двух расчетно- практических. Вариант выбирается по номеру студента в алфавитном списке группы либо по номеру зачетной книжки. Структура работы содержится в таблице 1.1.

Таблица 1.1 – Структура контрольной работы

Для выполнения третьего параграфа первой главы необходимо воспользоваться таблицей 1.2.

Таблица 1.2 – Вопрос для параграфа 1.3

II ПРИМЕР РАСЧЕТОВ ИЗ ВТОРОЙ ЧАСТИ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ

Для выполнения расчетов во второй части следует воспользоваться следующими исходными данными:

Чистая прибыль CF_in

3 год = 105 + № варианта млн. руб.;

4 год = 255 + № варианта млн. руб.;

5 год = 455 + № варианта млн. руб.;

6 год = 105 + № варианта млн. руб.

Капитальные вложения CF_o

1 год = 105 + № варианта млн. руб.;

2 год = 305 + № варианта млн. руб.

Эксплуатационные издержки CF_of

3 год = 35 + № варианта млн. руб.;

4 год = 40 + № варианта млн. руб.;

5 год = 45 + № варианта млн. руб.;

6 год = 50 + № варианта млн. руб.

Ставка дисконтирования d = 5 + № варианта %.

Постановка задачи по разработке инвестиционного проекта развития недвижимости

Рассматривается инвестиционный проект развития недвижимости, который характеризуется показателями, представленными в таблице 2.1. В качестве демонстрационного варианта взят 30.

Таблица 2.1 – Исходные расчетные данные инвестиционного проекта развития недвижимости

Определить основные показатели эффективности инвестиционного проекта развития недвижимости:

1) общий финансовый итог от реализации проекта: простой бухгалтерский и с учетом временного фактора;

2) срок окупаемости проекта простой и с учетом временного фактора;

3) построить график жизненного цикла проекта;

4) индекс рентабельности инвестиций;

5) внутреннюю норму доходности проекта;

При расчетах принять требуемый уровень доходности капитала для инвестора равным d = 35 % (ставка дисконтирования).

Расчет чистой приведенной стоимости проекта

Чистая приведенная стоимость (NPV) – показатель, позволяющий принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Рассчитывается как сумма дисконтированных значений потока платежей, приведенных к сегодняшнему дню. Под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к текущему моменту времени по определенной ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования рассчитывается на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Расчет чистой приведенной стоимости осуществляется в таблице 2.2

Таблица 2.2 – Расчет чистой приведенной стоимости

Расчет сроков окупаемости проекта

Срок окупаемости проекта – число лет, необходимых для полного возмещения инвестиций за счет доходов от текущей деятельности и перепродажи объекта.

Простой срок окупаемости проекта (PP) рассчитывается по финансовым простым бухгалтерским результатам, а дисконтированный срок окупаемости проекта (DPP)  - по дисконтированным финансовым результатам. В общем виде формула расчета выглядит следующим образом:

PP (DPP) = число лет, предшествующих году окупаемости (n_i) + невозмещенная стоимость на начало года окупаемости (∑CF или ∑PV_i) / денежный поток в год окупаемости (CF или PV_i)

PP = 4 года + 50/485 = 4,1 года или 4 года и 38 дней

С учетом дисконтирования рассматриваемый проект в прогнозный период не окупается, так как значение NPV не достигает положительного значения.

Построение графика жизненного цикла финансовых результатов проекта

Жизненный цикл проекта показывает весь процесс разработки и реализации проекта и связанные с ним денежные потоки по временным периодам. График строится по сумме денежных потоков (простых или дисконтированных) на конец каждого года реализации проекта, как показано на рисунке 2.1...

Расчет индекса рентабельности инвестиций

Индекс рентабельности показывает отдачу инвестиционных вложений в проект и рассчитывается как отношение доходов к инвестициям на реализацию проекта.

Расчет индекса рентабельности инвестиций без дисконтирования:

PI = (135 + 285 + 485 + 135) / (135 + 335) = 1040 / 470 = 2,21.

Расчет индекса рентабельности инвестиций без дисконтирования:

DPI = (54,9 + 85,8 + 108,2 + 22,3) / (100 + 183,8) = 271,2 / 283,8 = 0,96.

Расчет внутренней нормы доходности

Внутренняя норма (ставка) доходности (IRR) – это ставка дисконтирования, которая приравнивает сумму дисконтированных денежных потоков к величине инвестиций и обеспечивает нулевое значение чистой приведенной стоимости (NPV). IRR может быть рассчитана вручную путем подстановки в формулу NPV измененной ставки дисконтирования, пока показатель не примет нулевое значение. Также IRR может быть посчитана в программе MS EXEL:

1) создать массив из денежных потоков [CF₀;CF₆];

2) выбрать пустую ячейку и финансовую формулу =ВСД;

3) сделать ссылку на массив;

4) программа выдаст значение показателя.

Для  рассматриваемого  проекта  значение  IRR  было  посчитано  в  MS EXEL и составило 33 %.

Общие выводы о целесообразности реализации проекта

Для того, чтобы сделать окончательный вывод о целесообразности реализации того или иного проекта, нужно проанализировать значения показателей, рассчитанных выше, по критериям ниже.

Показатель NPV:

NPV > 0 – приведенные затраты на реализацию проекта меньше приведенных доходов, значит проект прибыльный;

NPV = 0 – приведенные затраты на реализацию проекта равны приведенным доходам, значит проект ни прибыльный, ни убыточный;

NPV < 0 – приведенные затраты на реализацию проекта больше приведенных доходов, значит проект убыточный.

Показатель PI (DPI):

PI (DPI): > 1 – проект прибыльный, есть отдача на инвестиционные вложения;

PI (DPI) < 1 – проект убыточный, доходы не покрывают инвестиции.

Значение IRR должно быть как можно больше значения используемой для расчетов ставки дисконтирования, а проект должен окупаться в прогнозном периоде.

В таблице 2.3 сведены значения расчетных показателей эффективности проекта.

Таблица 2.3 – Показатели эффективности реализации проектов

С позиции требуемой инвестором ставки доходности 35 %, проект следует отвергнуть. Все расчетные показатели, учитывающие временной фактор (т. е. с использованием методов дисконтирования), не соответствуют необходимым значениям критериев.

Чистая приведенная стоимость (NPV) имеет отрицательное значение, т.е. доходы от проекта, не покрывают инвестиции в нужном объеме и в прогнозном периоде проект не окупается. Индекс рентабельности (DPI) меньше единицы, т.е отдача на 1 денежную единицу инвестиций составляет 96 коп. Величина внутренней ставки доходности (IRR) свидетельствует о том, что нулевое значение чистой приведенной стоимости (т.е. когда проект станет ни прибыльным, и ни убыточным) будет достигнуто, если инвестор снизит свои ожидания до 33 % доходности проекта.

В конечном итоге решение о реализации проекта будет принимать инвестор, и однозначного вывода сделать по расчетам нельзя. Если посмотреть на жизненный цикл проекта, то становится видно, что проект находится на грани окупаемости. Если инвестор согласится увеличить горизонт планирования и / или посчитает приемлемой ставку доходности менее 33 %, то данный проект можно будет реализовывать. Тем более  что простой бухгалтерский результат проекта свидетельствует  о его большом потенциале.

III ПРИМЕР РАСЧЕТОВ ИЗ ТРЕТЕЙ ЧАСТИ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ

Для выполнения расчетов в третьей части следует воспользоваться следующими исходными данными из таблицы 3.1.

Таблица 3.1 – Исходные данные по оценке уровня риска управления портфелем недвижимости (I – торговая;  II  - офисная; III – складская)

Под управлением портфелем недвижимости понимается совокупность процессов формирования и реализации управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.

Уровень риска по каждому из активов, являющихся составной частью портфеля недвижимости, находится как функция от уровня ликвидности, ставки доходности и уровня стабильности получения доходов.

Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных

Требуется оценить уровень риска портфеля недвижимости, Для оценки параметров риска используется шкала от 0 до 1. В качестве демонстрационного варианта используется номер 31.

Управляющий располагает следующими данными согласно таблице 3.2.

Таблица 3.2 – Исходные данные для расчета риска управления портфелем

Расчет суммарных рисков управления по активам портфеля недвижимости

Суммарный риск недвижимости активов портфеля по торговой недвижимости:

R₁ = 0,9 * 0,15 + 0,6 * 0,25 + 0,6 * 0,6 = 0,645

Суммарный риск недвижимости активов портфеля по офисной недвижимости:

R₂ = 0,6 * 0,25 + 0,7 * 0,25 + 0,7 * 0,5 = 0,675

Суммарный риск недвижимости активов портфеля по складской недвижимости:

R₃ = 0,5 * 0,36 + 0,9 * 0,36 + 0,7 * 0,28 = 0,700

Оценка общего риска портфельного управления

Общий риск портфельного управления недвижимостью рассчитывается как средневзвешенное значение суммарных рисков с учетом удельного веса активов в портфеле:

R₀ =  R₁*z₁ + R₂*z₂ + R₃*z₃

R₀ = 0,645 * 0,26 +0,675 * 0,66 + 0,700 * 0,08 = 0,669 (70 %)

Результаты расчета общего риска содержатся в таблице 3.3

Таблица 3.3 – Результаты расчета

Портфель недвижимости состоит из трех активов, где наибольшую долю занимает офисная недвижимость. С точки зрения эксперта для торговой и офисной недвижимости  наибольшую значимость имеет уровень стабильности получения доходов, а для складской недвижимости в равной степени – уровень ликвидности и ставка доходности. Суммарный риск управления портфелем недвижимости, рассчитанный с использованием экспертных оценок, высокий (около 70 %).