Тематика контрольных работ

Для студентов заочной формы обучения предусмотрено выполнение контрольной работы, в которую входят 6 задач и 1 теоретический вопрос. Студент выполняет вариант работы, соответствующей последней цифре номера его зачетной книжки. Так, если номер зачетной книжки студента заканчивается на 2, то вариант его контрольной работы № 2, если же номер зачетной книжки заканчивается цифрой «0», то выполняется вариант
№ 10. Работа, выполненная по другому варианту, проверке не подлежит.

Показатели, обозначенные буквами в задачах, являются переменными величинами. Их размер изменяется в зависимости от варианта. Поэтому перед решением задач необходимо перевести их в числовые значения. Перевод осуществляется путем умножения значений буквенных условных обозначений (табл. 3) на их соответствующие индексы для вашего варианта (табл. 4).

Таблица 3

Таблица 4

Задачи

Тема «Принципы оценки»

1. Оценщик считает, что наилучшим вариантом использования вакантного земельного участка стоимостью 300 тыс. р. является строительство здания. Определить предполагаемый доход и выбрать здание для строительства, если известно, что ожидаемая цена продажи здания 1 составляет А млн р., здания 2 составляет В млн р. Строительные затраты 4450 тыс. р. и 6500 тыс. р. для зданий 1 и 2 соответственно. Законодательная разрешенность и физическая осуществимость обеспечены.

Тема «Доходный подход к оценке недвижимости»

2. Общая площадь здания составляет А м². Из них, В м² свободны, а остальные сданы в аренду за С долл./м² в год. Операционные расходы составляют 45 % потенциального валового дохода. Какова величина эффективного валового дохода? Оценить величину ежегодного ЧОДа.

3. Офисное здание площадью А м² сдается в аренду по ставке В р./м² в год (арендная ставка является «чистой»). Потери арендной платы в результате недоплаты и вакансий составляют 8 %. Налог на имущество составляет С р. в год, земельный налог 300 000 р. в год. Определить стоимость объекта при условии, что общая ставка капитализации составляет 36 %.

Тема «Сравнительный подход к оценке недвижимости»

4. Необходимо оценить объект № 5 на основании следующих данных:

5. Определить  стоимость квартиры. Известна следующая информация о рынке:

-   срочная продажа изменяет цену на 12 %;

-   особый интерес изменяет цену на 20 %;

-   за три месяца цены выросли на 10 %;

-   разница в ценах центра (цен) и среднеотдаленных (с/о) районов 4 %, с/о и отдаленных (отд) – 5 %;

-   разница в ценах между третьим и первым этажом 7 %, третьим и пятым 5 %;

-   разница в ценах между кирпичными (кир) и панельными (пан) домами 5 %;

-   разница в ценах между хорошим (хор) и отличным (отл) состоянием 5 %, хорошим и удовлетворительным (уд) – 3 %.

* для увеличения площади квартиры куплена соседняя квартира.

Тема «Затратный подход к оценке недвижимости»

6. Определить стоимость одноэтажного здания кирпичной столовой площадью А м² и высотой 4 м, расположенной на земельном участке площадью 1000 м². Полная стоимость строительства нового аналогичного здания составляет В р./м³, стоимость земельного участка определена в размере 40 р./м². Данные результатов экспертизы по определению степени изношенности конструкций (физический износ) представлены в приведенной ниже таблице. На здание не оказали влияние действия других видов износа.

Кроме того, студенты должны рассмотреть и изложить в контрольной работе один теоретический вопрос (по вариантам):

1. Спрос и предложение на рынке недвижимости.

2. Физический износ: сущность, содержание, динамика, методы оценки.

3. Моральный износ: сущность, содержание, динамика, методы оценки.

4. Внешний износ: сущность, содержание, динамика, методы оценки.

5. Зонирование городских территорий.

6. Методы оценки земельных участков.

7. Система ипотечного кредитования: назначение, содержание, практический опыт.

8. Товарищество собственников жилья: сущность, содержание, практический опыт.

9. Налогообложение недвижимости.

10. Виды сделок с недвижимостью.

КОНТРОЛЬНЫЕ тесты для самостоятельной проверки знаний

1. Какой из нижеприведенных видов стоимости является синонимом понятия «стоимость в обмене»:

а) собственная стоимость;

б) стоимость для конкретного производства;

в) ликвидационная стоимость;

г) рыночная стоимость?

2. Стоимость недвижимости для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется:

а) стоимостью действующего предприятия;

б) инвестиционной стоимостью;

в) обоснованной рыночной стоимостью;

г) балансовой стоимостью.

3. Что из нижеперечисленного соответствует определению ликвидационной стоимости:

а) стоимость, рассчитанная на основе цены реализации недвижимости;

б) разность между выручкой и затратами от продажи недвижимости;

в) стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора;

г) стоимость, рассчитанная для предприятия, которое находится в состоянии банкротства?

4. Если недвижимость приносит нестабильно изменяющийся поток доходов, какой метод целесообразно использовать для ее оценки:

а) метод избыточных прибылей;

б) метод капитализации дохода;

в) метод чистых активов;

г) метод дисконтированных денежных потоков?

5. Что является результатом суммирования потенциального валового дохода и предполагаемых потерь от недогрузки объекта недвижимости:

а) действительный валовой доход;

б) платежи по обслуживанию долга;

в) чистый операционный доход?

6. Что из нижеследующего не является компонентом метода кумулятивного построения при выведении общего коэффициента капитализации:

а) безрисковая ставка;

б) премия за низкую ликвидность;

в) премия за риск;

г) премия за управление недвижимостью?

7. Ипотечно – инвестиционный анализ применяется:

а) в затратном подходе оценки недвижимости;

б) при расчете коэффициента капитализации способом техники инвестиционной группы для финансовых составляющих;

в) при расчете коэффициента капитализации способом сравнения продаж;

г) в сравнительном подходе оценки недвижимости?

8. Какой из подходов к оценке требует отдельной оценки стоимости земли:

а) рыночный;

б) затратный;

в) доходный;

г) все перечисленные?

9. Существуют следующие виды износа (необходимо выбрать правильный ответ):

а) физическое устаревание, функциональное устаревание, ускоренный износ;

б) физическое устаревание, функциональное устаревание, внешний износ;

в) устаревание окружающей среды, неустранимое устаревание, физическое устаревание, долгосрочный износ.

10. Как рассчитывается ставка капитализации:

а) делением цены продаж на потенциальный или действительный валовой доход;

б) делением чистого операционного дохода на цену продажи;

в) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход;

г) делением действительного валового дохода на цену продаж?

11. Недвижимость - это:

а) вид строительного объекта, в котором размещаются помещения, объекты, огражденные от внешней среды;

б) земельные участки, здания сооружения, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей;

в) здания и сооружения.

12. Ликвидность недвижимости, по сравнению с другими товарами:

а) более высокая;

б) более низкая;

в) равна ликвидности других товаров.

13.Что показывает стоимость замещения:

а) рыночную стоимость;

б) расходы в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования;

в) издержки в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его "новом" состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, с тем же качеством строительно - монтажных работ?

14. Товар на рынке недвижимости:

а) уникален;

б) стандартизирован?

15. Сегменты рынка недвижимости бывают:

а) жилой, промышленной, земельной, офисной, коммерческой;

б) промышленной, земельной, торговой;

в) жилой, коммерческой, промышленной, земельной.

16. При повышении тарифов на коммунальные услуги предложение на рынке недвижимости:

а) остается неизменным;

б) увеличивается;

в) уменьшается

17. Сервейер - это:

а) отдельное лицо или фирма, специализирующаяся на посреднических операциях и содействующая заключению сделок между заинтересованными сторонами при купле - продаже, аренде, залоге недвижимости;

б) лицо, занимающееся развитием недвижимости, внесением материальных изменений в объект недвижимости, качественным преобразованием объекта;

в) лицо, занимающееся управлением недвижимости, т.е. более эффективным использованием недвижимости при её эксплуатации.

18. Какой используется подход при оценке инвестиционных проектов:

а) затратный

б) сравнительный;

в) доходный?

19. На каком параметре основан метод сравнительной единицы:

а) 1м³, 1м²;

б) затраты на производство земельных работ, монтажных, отделочных;

в) затраты на материалы, рабочую силу?

20. Метод дисконтирования денежных потоков входит в:

а) затратный подход;

б) сравнительный;

в) доходный подход?

Практические занятия

Тема 1. Финансовые основы оценки недвижимости

Задачи

1. Рассчитайте суммарную будущую стоимость денежного потока, накапливаемого под 8%. Денежный поток возникает в конце года. Первый год - 100 тыс. руб. Второй год - 800 тыс. руб. Третий год - 0. Четвертый год - 300 тыс. руб.

2. Рассчитайте суммарную текущую стоимость денежного потока, возникающего в конце года, если ставка дисконта равна 12%. Денежный поток:

первый год - 200 тыс. руб.;

второй год - 0;

третий год - 500 тыс. руб.;

четвертый год - 900 тыс. руб.

3. Достаточно ли положить на счет 50 тыс. руб. для приобретения через 7 лет дома стоимостью 700 тыс. руб.? Банк начисляет процент ежеквартально, годовая ставка - 40%.

4. Стоимость земельного участка, купленного за 15 тыс. руб., ежегодно увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года после приобретения?

5. Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за объект недвижимости, который можно эффективно эксплуатировать 5 лет? Объект в конце каждого года приносит доход по 350 тыс. руб. Требуемый доход на инвестиции - 20%.

6. Стоимость пятилетнего обучения в вузе составляет 30 тыс. руб. Плата перечисляется ежегодно равными долями. Какую сумму необходимо положить в банк, начисляющий 16% годовых, если по условиям договора банк принимает на себя обязательства по перечислению в вуз платы за обучение?

7. Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые четыре года составляет 400 тыс. руб., затем он уменьшится на 150 тыс. руб. и сохранится в течение трех лет, после чего возрастет на 350 тыс. руб. и будет поступать еще два года. Ставка дисконта - 10%.

8. Объект в течение восьми лет обеспечит в конце года поток арендных платежей по 280 тыс. руб. После получения последней арендной платы он будет продан за 11 500 тыс. руб. Расходы по продаже составят 500 тыс. руб. Рассчитайте совокупную текущую стоимость предстоящих поступлений денежных средств, если вероятность получения запланированной суммы' аренды и продажи требует применения ставок дисконта в 10 и 20% соответственно.

9. Пенсионный фонд «Мир» принимает взносы под 15% годовых с ежемесячным начислением процентов. Какая сумма будет накоплена к выходу на пенсию, если из зарплаты в конце месяца перечислять в фонд:

а) 100 руб. - в течение 10 лет;

б) 300 руб. - в течение 2,5 года;

в) 500 тыс. руб. - в течение 5 лет.

Тема 2. Методические положения по оценке недвижимости

Задачи

1. Оценщик считает, что наилучшим вариантом использования вакантного земельного участка стоимостью 300 тыс. р. является строительство здания. Определить предполагаемый доход и выбрать здание для строительства, если известно, что ожидаемая цена продажи здания 1 составляет 6 млн р., здания 2 составляет 8,5 млн р. Строительные затраты 4450 тыс. р. и 6500 тыс. р. для зданий 1 и 2 соответственно.

2. Выбрать наиболее эффективный вариант использования земельного участка: строительство здания или гаражей. Стоимость вакантного земельного участка 20 тыс. р., ожидаемая норма прибыли на капитальные вложения при строительстве гаражей 20 %. Данные о трех зданиях, рекомендуемых для строительства:

Тема 3. Затратный подход к оценке недвижимости

Задачи

1. Определить стоимость здания гостиницы, физический износ которого составляет 35 %, а функциональный и внешний 10 % и 5 % соответственно. При строительстве нового аналогичного здания гостиницы величина прямых затрат составляет 3 500 тыс. р., косвенные издержки – 15 % от величины прямых затрат. Стоимость земельного участка под строительство – 500 тыс. р. Ожидаемая прибыль за инвестирование в строительство аналогичных проектов составляет 13 %.

2. Определить стоимость одноэтажного здания кирпичной столовой площадью 850 м² и высотой 4 м, расположенной на земельном участке площадью 1 000 м². Полная стоимость строительства нового аналогичного здания составляет 1 305 р./м³, стоимость земельного участка определена в размере 40 р./м². Данные результатов экспертизы по определению степени изношенности конструкций представлены в приведенной ниже таблице. На здание не оказали влияние действия других видов износа.

3. Необходимо оценить стоимость здания склада, если стоимость земельного участка составляет 23 000 р., стоимость нового строительства здания 85 000 р., общая экономическая жизнь объекта 50 лет, эффективный возраст улучшений 10 лет.

4. Необходимо оценить стоимость нового строительства здания офисного центра, если цена аналогичного здания с эффективным возрастом 50 лет и общей экономической жизнью 100 лет составляет 200 000 р. Стоимость земельного участка 15 000 р.

5. Необходимо оценить срок общей экономической жизни административного здания, если цена продажи аналогичного здания (участок с улучшениями) 90 000 долл., стоимость земельного участка 
21 000 долл., стоимость нового строительства 90 000 долл., эффективный возраст здания 35 лет.

Тема 4. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Задачи

1. Необходимо оценить объект № 5 на основании следующих данных:

2. Необходимо оценить объект № 5 на основании следующих данных:

3. Необходимо оценить кинотеатр на 500 мест на основании сопоставимых продаж:

4. Определить стоимость земельного участка под строительство индивидуального дома, расположенного в Юргинском районе, если известно, что земельные участки в Юргинском районе дешевле, чем в Топкинском районе на 5 %, чем в Кемеровском на 10 %, дороже, чем в Яйском на 7 %.

5. Определить стоимость квартиры. Известна следующая информация о рынке:

-   срочная продажа изменяет цену на 10 %;

-   особый интерес изменяет цену на 15 %;

-   за три месяца цены выросли на 10 %;

-   разница в ценах центра (цен) и среднеотдаленных (с/о) районов3 %, с/о и отдаленных (отд) 4 %;

-   разница в ценах между третьим и первым этажом 7 %, третьим и пятым 5 %;

-   разница в ценах между кирпичными (кир) и панельными (пан) домами 6 %;

-   разница в ценах между хорошим (хор) и отличным (отл) состоянием 5 %, хорошим и удовлетворительным (уд) 3 %.

* для увеличения площади квартиры куплена соседняя квартира.

6. Оценить квартиры 5 и 6 на базе каждой из сопоставимых продаж. Объяснить различия в ценах между всеми парами сопоставимых продаж, используя метод сопоставимых пар. Данные об аналогичных квартирах:

Тема 5. Доходный подход к оценке недвижимости

Задачи

1. Необходимо оценить величину ежегодного ЧОДа для небольшого магазина на основании следующей информации: ежемесячный ПВД 8 500 р.; потери при сборе 300 р. в месяц; текущие операционные расходы 20 % от ЭВД.

2. Общая площадь здания составляет 10 000 м². Из них, 400 м² свободны, а остальные сданы в аренду за 12 долл. за м² в год. Операционные расходы составляют 45 % потенциального валового дохода. Какова величина эффективного валового дохода? Оценить величину ежегодного ЧОДа.

3. Необходимо найти ЧОД исходя из представленных данных. В жилом комплексе насчитывается 50 квартир. Месячная ставка арендной платы по каждой из квартир составляет 500 долл. Все арендные договора заключаются на 1 год. Среднегодовая оборачиваемость квартир составляет 40 %. Период времени, необходимый в среднем для того, чтобы новый арендатор занял пустующую квартиру, равен 2 месяцам. Вознаграждение управляющего 3 000 долл. в год. Для проживания в данном комплексе ему предоставляется квартира. Постоянные расходы по комплексу равны 40 000 долл., переменные 300 долл. на каждую занятую квартиру в расчете на год. В резерв на замещение отчисляется 3 % эффективного валового дохода.

4. Офисное здание площадью 15 000 м² сдается в аренду по ставке 1 500 р. за м² год (арендная ставка является «чистой»). Потери арендной платы в результате недоплаты и вакансий составляют 8 %. Налог на имущество составляет 700 000 р. в год, земельный налог 
300 000 р. в год. Определить стоимость объекта при условии, что общая ставка капитализации составляет 36 %.

5. ЧОД за первый год составил 160 тыс. р. Ожидается его ежегодный рост на уровне 5 %. Объект будет продан на рынке по завершению пятого года. Ставка капитализации составляет 10 %, в т.ч. и в постпрогнозный период. Оценить стоимость объекта недвижимости.

6. Инвестор рассматривает перспективу покупки здания, которое будет приносить в течении четырех лет по 15 000 р. чистой арендной платы в год, а в конце четвертого года будет продано за 750 000 р. Ставка дисконтирования 20 %. Какая максимальная цена может быть уплачена за этот объект сегодня?

7. Недвижимое имущество приносит чистый операционный доход за первый год, равный 15 000 р. В течение последующих трех лет эксплуатации доход возрастает ежегодно на 5 %, после чего объект может быть продан за 90 000 р. Определить стоимость объекта недвижимости при ставке дисконтирования, равной 10 %.