ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Затратный подход основан на экономическом принципе:

а) ожидания; б) замещения; в) сравнения.

2. Расчет затрат на воспроизводство давно построенных зданий заведомо предполагает последующий учет обесценения, вызванного износом:

а) экономическим; б) физическим; в)  функциональным; г) – б), в);

3. Затратный подход в общем случае предусматривает оценку безусловных прав собственности:

      а) верно;       б)  не верно.

4. Период времени, в течение которого объект приносит доход по ставке, сопоставимой с рыночной,  - это:

а) экономическая жизнь; б) экономический возраст; в) хронологический возраст; г) хронологическая жизнь.

5. Что из ниже перечисленного применяется при оценке затрат методом разбивки по компонентам?

а) средние затраты на кв. метр сравнимого нового здания; б) сумма затрат по каждой категории рабочей силы, материалов, а также прибыли и вознаграждений, включённых в стоимость строительства; в) пересчёт первоначальных затрат в текущие затраты с помощью временного коэффициента; г) сумма затрат по отдельным компонентам здания, рассчитываемых исходя из затрат на единицу каждого компонента.

6. Хронологический возраст здания – это:

а) количество лет, прошедших со дня постройки здания до момента оценки; б) физический срок жизни здания; в) оставшийся срок функционирования здания; г) ни в одном из этих определений.

7. Износ в оценочной практике:

а) – это тоже, что и амортизация в бухгалтерском учете; б) является одним из основных факторов для расчета вероятной цены реализации.

8. В затратном подходе износ в стоимостном выражении измеряется:

а) в текущих ценах в сопоставлении с ценой приобретения недвижимости; б) в текущих ценах в сопоставлении с затратами на воспроизводство/замещение; в) как разница между ретроспективной ценой покупки и ценой последующей перепродажи.

9. Для определения затрат на замещение оцениваемого объекта оценщику необходимо использовать:

а) информацию о ценах использованных строительных материалов на дату постройки оцениваемого здания; б) информацию о ценах использованных строительных материалов на дату оценки оцениваемого здания; в) информацию о ценах современных строительных материалов на дату оценки  оцениваемого здания; г) нет правильного ответа.

10. Оценка объектов незавершенных строительством производится в основном:

а) сравнительным подходом; б) затратным подходом; в) доходным подходом; г) - в), б).

11. Метод сравнительной единицы  в большинстве случаев предполагает расчет стоимости на базе затрат на:

      а) замещение;   б) воспроизводство.

12. Какими методами может определяться физический износ?

а) методом срока жизни; б) методом капитализации потерь в арендной плате; в) методом парных продаж; г). методом сравнительной единицы.

13. Определить неустранимый функциональный износ здания из-за избыточных эксплуатационных затрат на содержание недвижимости, если известно:

а) 173786$; б) 215672$; в) 196979$.

14. Рассчитать рыночную стоимость здания с заданными характеристиками, используя для расчета затрат на замещение ежеквартальное справочное издание КО-ИНВЕСТ – "Индексы цен в строительстве”. Стоимость свободного земельного участка равна 300000$. Здание построено 15 лет назад. Его экономическая жизнь 60 лет.

а) 810233$; б) 666706$; в) 918761$; г) 925037$. 

15. Затраты на воспроизводство здания – $750 000. Эффективный возраст здания 25 лет при общем сроке полезной служ­бы 100 лет. Затраты на отложенный ремонт –$10 000. Затраты на замену отопительной системы – $50 000. Стоимость восстановления прочих ко­ротко живущих элементов $30 000. Рассчитать обесценение долгоживущих компонентов здания.

а) 130000$; б) 185000$; в) 165000$.

16. Определите общий накопленный износ (% износа) объекта недвижимости, исходя из следующих данных:

объект продан за 300000$; по причине срочной реализации цена продажи занижена на 80000$; исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 150000$; анализ затрат показывает, что затраты на воспроизводство здания составляют 270000$.

а) 10%; б) 34%; в) 15%.

17.  Определите стоимость земельного участка, если участок земли пригоден по нормам зонирования для жилищного строительства, строительства  офисного или торгового здания. Известна следующая информация:

18.  По данным задачи №17 определите наилучшее использование земли:

а) под жилье;

б) под офисное здание;

в) под торговое здание.

19. Оцените стоимость жилого объекта недвижимости площадью в 1600 кв.м., если известно:

Затраты на строительство дома       -          60$/кв.м.

Затраты на строительство дополнительных улучшений площадью в 400 кв.м.  -            15$/кв.м.

Устранимый физический износ        -           10000$

Неустранимый физический износ     -           5000$

Устранимое функциональное устаревание  -           3000$

Экономическое устаревание износ – 15000$

Стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж - 50000$

Какова общая расчетная стоимость объекта в соответствии с затратным подходом?

a) 115200$;  б) 110000$;  в) 119000$. 

20. Оценить объект недвижимости, расположенный в районе с избыточ­ным предложением конкурирующих объектов. Оценщик установил, что это повлекло 15% снижение ставки арендной платы и соответствующее снижение стоимости здания. Стоимость земли не изменилась. Затраты на замещение здания, построенного 20 лет назад, состав­ляет $750 000. Анализ продаж сходных объектов, осуществленных до по­явления избыточного предложения, показал, что общий срок экономиче­ской службы здания составляет 80 лет.

А) 450000$; Б) 200000$;  В) 187500$.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Валовой рентный мультипликатор всегда должен быть скорректирован с учетом всех преимуществ (удобств) и других различий:

а) верно; б) неверно.

2. Правильным порядком внесения корректировок при применении сравнительного подхода является:

а) жилая площадь, время продажи, местоположение, финансовые условия сделки.

б) условия финансирования, время сделки, местоположение, физические различия.

в) жилая площадь, месторасположение, количество комнат.

г) месторасположение, время сделки, жилая площадь, количество комнат, гараж.

3. Какой из ниже перечисленных показателей не используется при оценке застроенного земельного участка по технике остатка дохода для земли?

а) чистый операционный доход от эксплуатации здания;

б) ставка дохода на капитал для земельного участка;

в) срок службы здания, расположенного на земельном участке;

г) норма возмещения капитала для земельного участка;

д) все вышеперечисленные показатели используются при оценке.

4. Для каких объектов недвижимости в общем случае не применим сравнительный подход к оценке их стоимости?

а) Офисное здание;  б Типовой жилой коттедж; в) Здание уникального проекта; г) Ни один из объектов.

5. При оценке объекта недвижимости рыночным подходом:

а) ценообразующие характеристики оцениваемого объекта приводятся к характеристикам аналогов

б) ценообразующие характеристики аналогов приводятся к ценообразующим характеристикам оцениваемого объекта

6. Относительные денежные поправки:

а) используются в виде коэффициента и зависят от количества единиц сравнения,

б) используются в виде коэффициента и не зависят от количества единиц сравнения,

в) применяются в денежном эквиваленте и зависят от количества единиц сравнения,

г) применяются в денежном эквиваленте и не зависят от количества единиц сравнения.

7. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор?

а) делением цены продажи на валовой (действительный) доход;

б) делением чистого операционного дохода на цену продажи;

в) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход;

г) делением действительного валового дохода на цену продажи.

8. При оценке земельных участков в деловых центрах городов методом сравнения продаж в качестве единицы сравнения используется:

а) цена за один гектар; б) цена за один кубический метр объёма здания; в) цена за единицу, приносящую доход; г) цена за один квадратный метр;

д) все ответы неверны.

9. Определите среднее значение валового рентного  мультипликатора (GRM) для однокомнатных квартир:

а) 15,00 б) 11,76 в) 14,8 г) 12,3

10. Рассчитать скорректированную на условия финансирования цену продажи аналога, если известно, что он был продан за $110 000 с первым платежом в разме­ре $25 000, при этом кредит, предоставленный продавцом, составил $85 000 на срок 7 лет по ставке 10%. Согласно рыночной конъюнктуре, та­кие дома обычно находятся в собственности в течение 20 лет, а рыноч­ная ставка равняется 13%.

а) 95000$; б) 102567$; в) 115000$.

13. Оценивается 2-х этажное офисное здание площадью 500 кв. м., требующее косметического ремонта. Имеется аналог - 2-х этажное офисное здание площадью 400 кв. м., в котором проведён косметический ремонт. Аналог был продан по цене 300 000 долл. Имеются следующие данные по парным продажам:

Рассчитайте рыночную стоимость 2-х этажного офисного здания площадью 500 кв. м.:

а) 180000$; б) 250000$; в) 310000$/

14. Оцениваемый объект находится в Южном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Центральном (лучшем округе) и стоит $4000. Оценщик имеет следцющие данные о сопоставимых продажах:

а) 800$; б) 1200$; в) 1000$.

15. Рассчитать итоговую стоимость объекта оценки в виде средневзвешенной величины по скорректированным ценам аналогов:

а) 745$; б) 638$; в) 844$.

16. Рассчитать рыночную стоимость объ­екта недвижимости, генерируемого ежегодно 25000 потенциального до­хода основе усредненного валового мультипликатора по аналогам. В информационной базе данных имеются сведения о недавно про­данных аналогах.

а) 98640$; б) 64783$; в) 116400$.

17. Рассчитать рыночную стоимость объ­екта недвижимости, генерируемого ежегодно 25000 чистого до­хода основе усредненного коэффициента капитализации по аналогам. В информационной базе данных имеются сведения о недавно про­данных аналогах.

а) 173489$; б) 293785$; в) 131579$.

18. Компания 5 лет назад приобрела земельный участок стоимостью 2000$  и построила на нем склад. Строительство склада тогда обошлось компании в 3500$. В настоящее время аналогичные склады на равных по площади участках в данном районе продаются в среднем за 7000$, а свободные (незастроенные) участки по 3000$. Какова рыночная стоимость склада в настоящее время?

а) 5500$; б) 7000$; в) 6500$.

19. Поправка на условия финансирования рассчитывается как:

а) процентная; б) денежная относительная;  в) денежная относительная или абсолютная.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Гостиница в течение 4 лет будет приносить годовой доход в сумме 120000 тыс. руб., после чего ожидается его рост на 30000 тыс. руб. Рассчитать текущую стоимость дохода за 7 лет, если ставка дисконта равна 9%

а) 657750 тыс. руб.; б) 768410 тыс. руб.; в) 464705 тыс. руб.

2. Какой подход к оценке недвижимости основан на экономическом принципе ожидания:

а) сравнительный; б) затратный; в) доходный.

3. Что из ниже перечисленного наиболее верно в отношении прямой капитализации:

а) доходы за несколько лет дисконтируются к текущей стоимости; б) доходы за один год конвертируются в стоимость; в) будущий доход от продажи недвижимости конвертируется в стоимость; г) доход от функционирования недвижимости и доход от ее продажи дисконтируются.

4. До полной выплаты ипотечного кредита осталось 15 лет, платеж по кредиту составляет 60000 руб. в месяц; номинальная ставка 9% годовых. Каков остаток основной суммы кредита на сегодня?

а) 4800861; б)5100721; в) 5915605.

5. Квартира, стоимостью 200000 руб. куплена в рассрочку. Рассчитать ежегодный взнос в погашение долга, если процентная ставка 10%, а долг надо погасить за 7 лет равными частями.

а) 41082 руб.; б) 21082 руб.; в) 55678 руб.

6. Коэффициент капитализации для зданий равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала.

а) верно         б) неверно.

7. Объект недвижимости, приносящий чистый операционный доход 30000 долл. Был оценен в 350000 долл. Определить коэффициент капитализации:

а) 11,7%; б) 8,6%; в) 10,0%; г) 6,8%.

8. Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12000$ в конце каждого года в течение 5 лет, после чего ожидается продать объект за 150000. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконта равна 10%:

а) 130 393$.; б) 210 000$; в) 138 627$.

9. При вложении средств в недвижимость инвестор в общем случае рассчитывает на получение:

а) текущих доходов от объекта; б) дохода от перепродажи объекта; в) дохода от увеличения капитала при выполнении обязательств по ипотечному кредиту; г) льготного налогообложения; д) а и б; е) а, б и в;  ж) всего выше перечисленного.

10. Офисное здание стоимостью 15 млн. руб. куплено с помощью ипотечного кредита. Доля заемных средств 75%, кредит представлен на 30 лет под 12% годовых при ежемесячных платежах. Величина чистого операционного дохода составляет 1,5 млн. руб. Рассчитайте ежегодную ипотечную постоянную.

а) 12,3%; б) 7%; в) 15, 3%.

11. Определите текущую стоимость следующего денежного потока, если ставка дисконта - 10% (денежные средства поступают в конце года)

а) 5080 б) 5391  в) 6391  г) 4391

12. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор?

а) делением цены продажи на доход; б) делением чистого операционного дохода на цену продажи; в) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход; г) делением действительного валового дохода на цену продажи.

13. Какую сумму следует положить на депозит, чтобы через 3 года приобрести объект недвижимости за 15000 тыс. руб., если банк начисляет % ежемесячно, годовая ставка равна 24%?

а) 7867; б) 6500; в) 7353; г) 4,15%.

14. Каков будет общий % капитализации, если известно:

Требуемая доля собственного капитала-30%.

Ставка процента по кредиту-12,5%.

Кредит - на 25 лет при ежемесячном накоплении.

Ставка дохода на собственный капитал-5%.

а) 10,25%; б) 10,66%; в) 11,67%; г) 13,08%.

15. Определить сумму %, начисленных на вклад в 2500 тыс. руб., если срок депозита 3 года, ставка - 24%, проценты начисляются ежеквартально:

а) 4003; б) 1503; в) 3902; г) 2530.

16. Фактор текущей стоимости авансового аннуитета, возникающего 7 раз, при ставке дисконта 11% равен:

а) 4, 8887; б) 5,2305; в) 4,2305.

17. При стабильном потоке доходов основным методом оценки является:

а) метод прямой капитализации; б) метод дисконтирования денежных потоков; г) ни один из этих методов.

18. Рассчитайте ежегодную ипотечную постоянную на основе следующих данных:

Срок погашения - 11,5 лет.

Ежегодные платежи – 16200.

Ипотека – 150000.

а) 0,101; б) 0,108; в) 0,112.

19. По  условиям банка ежемесячные платежи по ипотечному кредиту составляют 1500 долл. Кредит выдан на 8 лет под 14%. Собственные средства инвестора по данному проекту составляют 300000. Определить стоимость покупки (цену) данного объекта недвижимости.

а) 386348; б) 298674; в) 457834.

20. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 17%.  Коэффициент ипотечной задолженности составляет 75%. Кредит предоставлен в размере 370000 на 7 лет под 22%. Рассчитать необходимую для выполнения данного проекта величину годового чистого операционного дохода.

а) 128 267; б) 135 415; в) 141211.