План

1. Общая характеристика договора купли-продажи.

2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи.

3. Отдельные виды договора купли-продажи.

1. Общая характеристика договора купли-продажи

Купля-продажа – это основное обязательство, обеспечивающее товарооборот. Оно относится к группе договорных обязательств, направленных на передачу имущества в собственность.

Договор купли-продажи – это соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Данный договор является консенсуальным, взаимным (двусторонне обязывающим) и возмездным.

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Лица, заключающие договор, должны обладать необходимым объемом праводееспособности. В качестве продавца может выступать собственник имущества или лицо, управомоченное на распоряжение вещью (например, комиссионер, агент, доверительный управляющий). Покупателем может быть любое лицо, управомоченное на совершение таких сделок.

Предметом договора купли-продажи могут быть любые вещи, не изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, подлежат отчуждению с учетом их специального правового режима. Условие о товаре является существенным и считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Причем предметом договора может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (например, сельскохозяйственная продукция, которая будет выращена продавцом). Особенным предметом купли-продажи являются также имущественные права. Общие положения применяются к их продаже с учетом содержания и характера этих прав.

Форма договора купли-продажи подчиняется общим требованиям, предъявляемым к форме сделок. Для отдельных видов предусмотрены специальные правила их оформления.

2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи

Продавец обязан передать товар покупателю в собственность. Исполнение данной обязанности может осуществляться различными способами (ст. 458 ГК РФ): 1) вручение товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; 2) предоставление товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара (например, п. 2 ст. 510 ГК РФ – выборка товаров). К сроку, предусмотренному договором, товар должен быть готов к передаче в надлежащем месте (идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом) и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче; 3) сдача товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрен иной способ передачи товара.

По общему правилу с момента исполнения продавцом обязанности передать товар к покупателю переходят право собственности (ст. 223 ГК РФ) и риск случайной гибели или случайного повреждения товара (ст. 459 ГК РФ). Если товар был продан во время  его нахождения в пути, то риск случайной гибели переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи. Стороны могут по-иному определить момент перехода риска случайной гибели товара.

Согласно статье 463 ГК РФ, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель, в свою очередь, вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. Кроме того, если предметом договора купли-продажи является индивидуально-определенная вещь, то покупатель вправе истребовать ее у продавца или потребовать возмещения убытков (ст. 463).

Исполнение продавцом обязанности передать товар должно соответствовать ряду условий.

1) По общему правилу продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т. п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (ст. 456 ГК РФ). Договором стороны могут освободить продавца от этой обязанности.

2) Продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц – как вещных, так и обязательственных (ст. 460-462 ГК РФ). Данное условие призвано обеспечить беспрепятственное осуществление покупателем правомочий владения, пользования и распоряжения вещью. Однако покупатель может согласиться принять товар, обремененный правами третьих лиц (например, правом аренды).

3) Продавец обязан передать товар в установленный договором срок. Если срок договором не определен, то применяются правила статьи 314 ГК РФ. При заключении договора купли-продажи с условием его исполнения к строго определенному сроку (когда из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору) продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя (ст. 457 ГК РФ).

4) Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Согласно пункту 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, ради которых приобретается товар, если эти цели были сообщены продавцу при заключении договора, и в любом случае товар должен быть пригодным для использования по его общецелевому назначению.

При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию (п. 3 ст. 469 ГК РФ). Для продавца, осуществляющего предпринимательскую деятельность, установлены повышенные требования в отношении качества товара. Он обязан передать товар, соответствующий обязательным требованиям к качеству продаваемого товара, предусмотренным законом или в установленном им порядке (например, требованиям технических регламентов)5.

По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке.

Законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями государственных стандартов или договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца проверить качество товара (испытание, анализ, осмотр и т. п.). В этом случае продавец должен предоставить покупателю доказательства осуществления проверки качества товара (ст. 474 ГК РФ).

Согласно пункту 1 ст. 470 ГК РФ переданный товар в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются. Договором может быть предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, в этом случае продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать предъявляемым к нему требованиям в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Гарантийный срок по общему правилу начинает течь с момента передачи товара покупателю (если иное не предусмотрено договором купли-продажи). Однако если покупатель был лишен возможности использовать товар по обстоятельствам, зависящим от продавца (например, не передана инструкция по эксплуатации), то гарантийный срок исчисляется с момента устранения соответствующих обстоятельств продавцом. Если товар в течение определенного времени не мог использоваться из-за обнаруженных в  нем недостатков, то гарантийный срок продлевается на это время при условии извещения продавца о недостатках товара в установленном порядке (ст. 483 ГК РФ). Установление гарантии имеет важное практическое значение, поскольку влияет на распределение бремени доказывания времени и причин возникновения недостатков товара.

По общему правилу, установленному пунктом 1 ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Если на товар продавцом была предоставлена гарантия качества, то до истечения гарантийного срока он отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (п. 2 ст. 476 ГК РФ).

Законом закреплен перечень товаров, в отношении которых обязательно установление срока годности — срока, по истечении которого они считаются непригодными для использования по назначению (продукты питания, медикаменты, парфюмерно- косметические товары и т. п. потребляемые товары). Срок годности товара определяется периодом времени, исчисляемым со дня его изготовления, в течение которого товар пригоден к использованию, либо датой, до наступления которой товар пригоден к использованию (ст. 473 ГК РФ). Продавец обязан передать такой товар покупателю с расчетом, чтобы он мог быть использован по назначению до истечения срока годности, если иное не предусмотрено договором.

Последствия передачи товара ненадлежащего качества (ст. 475 ГК РФ) зависят от характера нарушения требований к качеству товара. Если недостатки являются существенными (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), то покупателю предоставляется право по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы или потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Если недостатки товара не являются существенными и не были оговорены продавцом, то покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 ГК РФ. По общему правилу недостатки проданного товара должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Если на товар установлен гарантийный срок, то покупатель вправе предъявить требования при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока. В случаях, когда недостатки товара обнаружены покупателем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет со дня передачи ему товара, покупатель может предъявить требования на общих основаниях и соответственно должен доказать, что недостатки товара возникли до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Согласно пункту 4 ст. 477 ГК РФ в отношении товара, на который установлен срок годности, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, если они обнаружены в течение срока годности товара.

5) Продавец обязан передать товар в обусловленном количестве. Условие о количестве товара может быть согласовано: во-первых, в соответствующих единицах измерения (меры веса, длины, площади и т. п.); во-вторых, в денежном выражении (при этом изменение в процессе исполнения договора цены товара, обусловленной договором, не влияет на условие договора о количестве, если стороны не оговорили иное); в- третьих, путем установления в договоре порядка его определения.

Если передано меньшее количество товара, то покупатель вправе либо потребовать передать недостающее количество товара, либо отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен, потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Если передано большее количество товара, то покупатель обязан известить об этом продавца. В случае, когда в разумный срок после получения сообщения покупателя продавец не распорядится соответствующей частью товара, покупатель вправе,  если иное не предусмотрено договором, принять весь товар и оплатить дополнительно принятый товар по той же цене (определенной для товара, принятого в соответствии с договором), если иная цена не определена соглашением сторон.

6) Продавец обязан передать товар в согласованном ассортименте, т. е. в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам или иным признакам.

В случаях, когда ассортимент переданных товаров не соответствует договору, покупатель вправе отказаться от их принятия и оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Если продавец передал покупателю наряду с товарами, ассортимент которых соответствует договору купли-продажи, товары с нарушением условия об ассортименте, покупатель вправе по своему выбору:

- принять товары, соответствующие условию об ассортименте, и отказаться от остальных товаров;

- отказаться от всех переданных товаров;

- потребовать заменить товары, не соответствующие условию об ассортименте, товарами в ассортименте, предусмотренном договором; во всех трех случаях покупатель вправе также отказаться от оплаты этих товаров, а если они оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы;

- принять все переданные товары (причем товары считаются принятыми, если покупатель в разумный срок после их получения не сообщит продавцу о своем отказе от товаров).

7) Продавец обязан передать товар в комплектности, определенной договором, обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 478 ГК РФ). Под комплектностью понимается совокупность деталей, узлов, отдельных составляющих товар частей (комплектующих изделий), образующих единое целое, используемое по общему назначению.

В случае передачи некомплектного товара покупатель в соответствии со статьей 480 ГК РФ вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены или доукомплектования товара в разумный срок. Если же продавец не выполняет это требование в разумный срок, то покупатель приобретает право по своему выбору потребовать замены некомплектного товара на комплектный либо отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

8) Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца передать покупателю определенный набор товаров в комплекте (комплект товаров). Комплект представляет собой набор отдельных товаров, обусловленный единством их применения, который согласуется сторонами.

Продавец обязан передать покупателю все товары, входящие в комплект, одновременно, если же договором предусмотрена возможность передачи по частям, обязательство считается выполненным с момента передачи всех товаров, включенных в комплект. Если продавец нарушает условие договора о передаче товаров в комплекте, то покупатель приобретает те же права, что и при передаче некомплектного товара.

9) Продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, предусмотренной договором (ст. 481 ГК РФ). При отсутствии в договоре требований к таре и упаковке товар должен быть затарен и (или) упакован обычным для такого товара способом, а при отсутствии такового способом, обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортирования. Продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, соответствующих установленным обязательным требованиям к таре и (или) упаковке. Товар передается без тары и упаковки, если это предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства, а также когда товар по своему характеру не требует затаривания и (или) упаковки.

Согласно статье 490 ГК РФ договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца (или покупателя) страховать товар. В случае, когда сторона, обязанная страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора, другая сторона вправе застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора.

Обязанность покупателя принять товар обусловлена взаимным характером обязательства купли-продажи (ст. 484 ГК РФ). С одной стороны, покупатель имеет право требовать передачи ему товара, с другой – он обязан принять переданный ему товар, поскольку в противном случае будет нарушен интерес продавца в получении покупной цены.

Покупатель обязан совершить все необходимые действия, обеспечивающие принятие товаров, передаваемых в соответствии с договором. Действия покупателя по принятию товаров зависят от способа их передачи (например, в случае выборки товаров он должен обеспечить вывоз товаров из места их нахождения). Если покупатель не принимает товар или отказывается его принять без законных оснований, то продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора. Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли- продажи (ст. 485 ГК РФ), а также совершить за свой счет действия, которые необходимы для осуществления платежа (например, оформить платежное поручение). Покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью, если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара. Если договор не предусматривает цену товара и не устанавливает порядка ее определения, то оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Оплата товара должна быть произведена в порядке и в срок, предусмотренные договором. Возможны следующие варианты оплаты: 1) оплата товара непосредственно до или после передачи продавцом товара (общее правило – п. 1 ст. 486 ГК РФ); 2) оплата товара через определенный срок после передачи товара (продажа в кредит). Денежная сумма может передаваться частями в согласованные сроки (продажа товара в кредит с рассрочкой платежа); 3) предварительная оплата.

При продаже товара в кредит (ст. 488 ГК РФ) в случае неоплаты покупателем полученного товара в установленный срок продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров, а также уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем, если иное не предусмотрено законом или договором. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Важной гарантией прав продавца при продаже товара в кредит является установленное законом право залога продавца на товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты (залог в силу закона) (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Кроме того, договором может быть предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств (ст. 491 ГК РФ). Если в предусмотренный договором срок покупатель не оплатит переданный товар или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, то продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа дополнительно установлены существенные условия – цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ). При отсутствии со стороны покупателя очередного платежа в установленный договором срок продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Исключение составляют случаи, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Если договором предусмотрена предварительная оплата товара, но покупатель не производит оплаты, то продавец в соответствии со статьей 328 ГК РФ вправе приостановить исполнение или отказаться от исполнения и взыскать убытки. Если же продавец получил сумму предварительной оплаты, но в установленный срок не передал товар, то покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом, а также уплаты на сумму предварительной оплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы, если договором не установлено иное. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

3. Отдельные виды договора купли-продажи

Законодатель выделяет семь видов договора купли-продажи, которые регулируются специальными параграфами главы 30 ГК РФ (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных или муниципальных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия). Каждый вид договора купли-продажи характеризуется специфическими признаками (субъектный состав, предмет), которые обусловили необходимость его специального регулирования. Следует подчеркнуть, что выделенные законодателем виды не исчерпывают все многообразие отношений купли-продажи (например, договор купли- продажи недвижимости, заключенный между гражданами, регулируется специальным параграфом; если же граждане заключают договор купли-продажи мебели, то он регулируется общими положениями о купле-продаже). Кроме того, некоторые виды являются разновидностью других видов договора купли-продажи (например, контрактация – это разновидность поставки). Общие положения (§ 1 гл. 30 ГК РФ) применяются к отдельным видам договора купли-продажи, если иное не предусмотрено специальными нормами об этих видах. Аналогично нормы, регулирующие отдельный вид договора купли-продажи, применяются к его разновидности постольку, поскольку специальными нормами не предусмотрено иное.

Договор розничной купли-продажи – это соглашение, в силу которого продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю в собственность товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, а покупатель обязуется принять товар и оплатить его (п. 1 ст. 492 ГК РФ).

Договор розничной купли-продажи характеризуется особым субъектным составом и предметом договора, а также способом организации продажи.

В качестве продавца выступает лицо, для которого продажа товаров в розницу составляет содержание его предпринимательской деятельности. Как правило, это коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. Однако продавцом по данному договору может быть и некоммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность. Покупателем может быть не только гражданин, но и юридическое лицо, приобретающее указанный товар в розницу (например, фирма приобретает в магазине канцелярские принадлежности).

Предметом договора купли-продажи является товар, предназначенный для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Продажа товаров осуществляется в розницу.

Договор розничной купли-продажи является публичным договором, на него распространяются все гарантии, установленные статьей 426 ГК РФ. Согласно пункту 3 ст. 492 ГК РФ к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным ГК РФ, применяются законы о защите прав потребителей6 и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

Договор поставки – это соглашение, в силу которого поставщик- продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю в собственность для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием, а покупатель обязуется принять товары и оплатить их (ст. 506 ГК РФ).

Договор поставки – это вид договора купли-продажи, предназначенный для использования в сфере предпринимательской деятельности. Квалифицирующими признаками договора поставки являются следующие.

1. Особый субъектный состав – продавец товаров именуется поставщиком, им может быть только лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (изготовитель товаров или посредник). На стороне покупателя также по общему правилу выступают предприниматели. Однако не исключается возможность заключения договоров поставки некоммерческими организациями во исполнение своих уставных целей (например, благотворительной организацией) или для обеспечения организационной деятельности.

2. Цель приобретения товаров по договору поставки – использование в предпринимательской деятельности и любые иные цели, не связанные с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. При этом под целями, не связанными с личным использованием, следует понимать в том числе приобретение покупателем товаров для обеспечения его деятельности в качестве организации или гражданина-предпринимателя (оргтехники, офисной мебели, транспортных средств, материалов для ремонтных работ и т. п.).

3. По договору поставки товары передаются в обусловленный срок или сроки. По смыслу статьи 506 ГК РФ срок поставки является существенным условием договора поставки, которое в обязательном порядке должно быть обусловлено сторонами в договоре.

Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд является разновидностью поставки, поэтому на нее распространяется § 3 гл. 30 ГК РФ. Кроме того, в части, не урегулированной ГК РФ, применяются законы о поставках для государственных или муниципальных нужд8 (п. 2 ст. 525 ГК РФ). Отличительные признаки:

1) в договоре участвует государственный или муниципальный заказчик, действующий от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд. Заказчиками могут выступать государственные органы, органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления, а также бюджетные учреждения, иные получатели средств соответствующего  бюджета при размещении заказов на поставки товаров за счет бюджетных средств и внебюджетных источников финансирования;

2) цель приобретения товаров – обеспечение государственных или муниципальных нужд. Государственные нужды подразделяются на два уровня: федеральные нужды и нужды субъектов Федерации. Государственные и муниципальные нужды – это потребности соответствующего публичного образования в товарах, необходимых для осуществления функций и полномочий публичного образования, государственных (муниципальных) заказчиков, для исполнения международных обязательств Российской Федерации и реализации региональных целевых программ, обеспечиваемые за счет средств соответствующего бюджета и внебюджетных источников финансирования.

Отношения между поставщиком и заказчиком оформляются особым видом договора – государственным или муниципальным контрактом на поставку для государственных или муниципальных нужд.

Государственный или муниципальный контракт на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд – это соглашение, в силу которого поставщик (исполнитель) обязуется передать товары государственному или муниципальному заказчику либо по его указанию иному лицу, а государственный или муниципальный заказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров (ст. 526 ГК РФ). Контракт заключается на основе заказа на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд, который размещается в соответствии с Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Кроме того, в тех случаях, когда товары должны поставляться другим лицам, определяемым заказчиком, контрактом может быть предусмотрено заключение между указанными лицами (покупателями) и поставщиком договоров поставки для государственных или муниципальных нужд. Условия договора поставки для государственных или муниципальных нужд определяются в соответствии с условиями контракта. Однако стороны могут более детально согласовать условия поставки с учетом потребностей покупателя.

Таким образом, поставка товаров для государственных или муниципальных нужд может оформляться двумя договорами – государственным или муниципальным контрактом и договором поставки для государственных или муниципальных нужд, которые поставщик заключает соответственно с заказчиком и получателем товаров.

Договор контрактации – это соглашение, в силу которого производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю – лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи, а заготовитель обязуется принять сельскохозяйственную продукцию и оплатить ее (п. 1 ст. 535 ГК РФ).

Договор контрактации обладает следующими отличительными признаками:

1) предметом договора контрактации может быть только сельскохозяйственная продукция, причем выращенная (произведенная) стороной, выступающей продавцом в данном договоре. Как правило, договор контрактации заключается на будущий товар – будущий урожай, приплод и т. п.;

2) поставщиком должен быть производитель сельскохозяйственной продукции. Как правило, им является сельскохозяйственная коммерческая организация (производственный кооператив, хозяйственное товарищество или общество) или индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства. Если поставщиком сельскохозяйственной продукции является не производитель, а обыкновенный субъект предпринимательской деятельности, такой договор не может квалифицироваться как контрактация, поскольку по своему субъектному составу не отвечает требованиям статьи 536 ГК РФ, и должен быть оформлен как поставка.

На стороне покупателя выступает заготовитель сельскохозяйственной продукции (контрактант), который приобретает ее для использования в предпринимательской деятельности.

Следовательно, заготовителями могут быть предприниматели, осуществляющие переработку или продажу сельскохозяйственной продукции;

3) цель приобретения сельскохозяйственной продукции — ее дальнейшая переработка или продажа.

Договор энергоснабжения – это соглашение, в силу которого энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК РФ).

Отличительными признаками договора энергоснабжения являются:

1) специфический предмет договора – энергия (электрическая, тепловая). С точки зрения объектов гражданских прав электрическая, тепловая энергия представляет собой специфическую вещь (товар), потребляемую при передаче, определенную всегда родовыми признаками, делимую. Как товар, энергия обладает значительными особенностями: она представляет собой определенное свойство материи – способность производить полезную работу. Энергия не может складироваться, храниться, как другие товары, поэтому ее производство и подача осуществляются постоянно. Энергия потребляется при ее принятии и не может быть возвращена, например, в случае ненадлежащего качества. В силу своих естественных свойств энергия (особенно электрическая) может причинить вред жизни, здоровью человека или имуществу, поэтому при регулировании данного договора особое внимание обращается на качество энергии и обеспечение безопасности ее передачи и использования. Наличие энергии в сети, количество потребленной энергии может быть определено с помощью специальных приборов;

2) специфический способ передачи предмета договора – энергия может быть передана только через присоединенную сеть (электросети, тепловые сети), которая представляет собой систему технических устройств, обеспечивающих передачу и безопасное использование электроэнергии потребителем;

3) стороны договора называются «энергоснабжающая организация» и «абонент (потребитель энергии)».

Договору энергоснабжения посвящен § 6 главы 30 ГК РФ. Кроме того, к отношениям по данному договору применяются законы11 и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.

Договор купли-продажи недвижимости – это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное недвижимое имущество и оплатить его (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет – недвижимое имущество, т. е. вещи, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно12. Именно особый предмет договора обусловил необходимость его специального регулирования.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене. В соответствии со статьей 554 ГК РФ условие о предмете договора считается согласованным только в том случае, если в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В договоре продажи недвижимости в обязательном порядке должна быть установлена цена недвижимого имущества. Считается, что установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену соответствующей части земельного участка или права на нее, которые передаются с этим недвижимым имуществом, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть совершен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, обмен документами, а также совершение конклюдентных действий в ответ на письменную оферту для договора продажи недвижимости исключаются. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договоры продажи жилого помещения, предприятия подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Договоры продажи иного недвижимого имущества заключаются в простой письменной форме и в государственной регистрации не нуждаются.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации во всех случаях. Если одна из сторон уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о государственной регистрации. На основании решения суда регистрирующий орган осуществляет государственную регистрацию перехода права собственности, при этом наличия заявления сторон договора не требуется. Государственная регистрация перехода права собственности может быть произведена также по требованию судебного пристава- исполнителя в целях последующего обращения взыскания на недвижимое имущество при отсутствии или недостаточности у должника (покупателя недвижимости) иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание (ст. 66  Федерального закона от 2 октября 200  г. № 229-ФЗ  «Об исполнительном производстве»).

Передача недвижимого имущества оформляется передаточным актом.

Договор продажи предприятия - это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Состав предприятия как имущественного комплекса определен в статье 132 ГК РФ (недвижимые и движимые вещи, права требования, долги, права на средства индивидуализации, иные исключительные права). Предприятие в целом рассматривается как недвижимость, поэтому по вопросам, не урегулированным § 7 главы 30 ГК РФ, применяются правила § 6, а затем общие положения о купле-продаже.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. К нему должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. Кроме того, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Регистрация сделок с предприятием как имущественным комплексом проводится Федеральной регистрационной службой.

Поскольку в состав предприятия входят долги, необходимо письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия.