ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Ипотека – залог недвижимого имущества с целью получения ссуды, при котором заимодавец имеет право на удержание заложенного имущества в случае неуплаты долга. Ипотечное кредитование основывается на традиционных принципах: срочности, возвратности, платности, особое значение придается его целевому характеру и обеспечению.

Предметы ипотеки – земельные участки, предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и коммерческие объекты.

Эти кредитные отношения распространены в странах с рыночной экономикой. Потому что ипотечный кредит уменьшает степень риска для обеих сторон. Должник получает кредит на длительный период, имеет возможность сохранить за собой заложенную недвижимость, не рискуя остальным имуществом. Кредитор получает беспроигрышный вариант возмещения ссуды. Заложенная недвижимость может приносить доход: сдаваться в аренду, использоваться как производственный объект и т. д.

Взаимоотношения должника и кредитора зависят от того, как заключен ипотечный договор. В РФ установлено, что договор об ипотеке должен нотариально удостоверяться и подлежать государственной регистрации. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. После государственной регистрации ипотеки органом регистрации первоначальному залогодержателю выдается закладная.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, право залога на имущество, обремененное ипотекой. Она определяет права и обязанности сторон; положения, связанные с нарушениями условий займа; размер налоговых, страховых и других выплат, осуществляемых заемщиком. В ней рассматривается процедура продажи и отчуждения заложенного имущества, передачи закладной третьей стороне.

Важным моментом является оценка собственности, предлагаемой в качестве залога, так как расчеты на платежеспособность должника могут не оправдаться, тогда для погашения долга банк будет вынужден обратиться к стоимости залога. Основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по договору или закладной не должна превышать 70 % рыночной стоимости недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки.

МОБИЛИЗАЦИЯ СРЕДСТВ ПУТЕМ ЭМИССИИ ЦЕННЫХ БУМАГ

Эмиссия ценных бумаг представляет собой выпуск в обращение акций, облигаций и других финансовых инструментов, осуществляемых акционерными обществами в процессе их учреждения, а также при увеличении их уставного капитала или привлечении дополнительных финансовых ресурсов.

Эмиссия ценных бумаг производится для следующих целей:

1) для учреждения АО и полного размещения акций среди его учредителей;

2) для увеличения размеров первоначального уставного капитала (фонда) акционерного общества путем дополнительного выпуска акций;

3) для мобилизации заемного капитала юридическими лицами, государством и его органами путем выпуска облигаций и других долговых обязательств.

Эмиссионная ценная бумага – любая ценная бумага, в том числе и бездокументарная, которая характеризуется одновременно следующими признаками:

1) закрепляет совокупность имущественных и неимущественных прав, подлежащих удостоверению, уступке и безусловному осуществлению с соблюдением установленных законом формы и порядка;

2) размещается выпусками;

3) имеет равные объемы и сроки осуществления прав внутри одного выпуска вне зависимости от времени приобретения ценной бумаги.

Эмитент – юридическое лицо или органы исполнительной власти либо органы местного самоуправления, несущие от своего имени обязательства перед владельцами ценных бумаг по осуществлению прав, закрепленных ими.

Решение о выпуске ценных бумаг – документ, зарегистрированный в органе государственной регистрации ценных бумаг и содержащий данные, достаточные для установления объема прав, закрепленных ценной бумагой.

Этапы эмиссии ценных бумаг

1 этап – принятие эмитентом решения о выпуске эмиссионных ценных бумаг.

2 этап – регистрация выпуска эмиссионных ценных бумаг.

3 этап – изготовление сертификатов ценных бумаг (для документарных выпусков).

4 этап – размещение эмиссионных ценных бумаг.

5 этап – регистрация отчета об итогах выпуска эмиссионных ценных бумаг.

При эмиссии ценных бумаг регистрация проспекта эмиссии производится при размещении эмиссионных ценных бумаг среди неограниченного круга владельцев или заранее известного круга владельцев, число которых превышает 500, а также в случае, когда общий объем эмиссии превышает 50 тыс. минимальных размеров оплаты труда.

При регистрации выпуска эмиссионных ценных бумаг этому выпуску присваивается государственный регистрационный номер. Порядок присвоения государственного регистрационного номера устанавливается регистрирующим органом.

АКЦИОНИРОВАНИЕ

Акция привлекательна не только как объект инвестирования. Она предоставляет определенные выгоды и тому, кто ее выпускает в обращение (эмитенту). Поэтому сегодня одной из самых распространенных форм привлечения капитала является акционирование. Акционерное общество не обязано возвращать инвесторам капитал, вложенный в покупку акций.

Акция – это бессрочная ценная бумага, которую эмитент погашать не обязан. При эмиссии акций эмитент не берет на себя никаких финансовых обязательств. Акционерное финансирование дает возможность расширения акционерного капитала на долгосрочной основе.

Акционерное общество не гарантирует выплату дивидендов своим акционерам. Не имея чистойприбыли, акционерное общество не имеет источника для выплаты дивидендов. Собрание акционеров может принять решение, чтобы всю чистую прибыль текущего года направить на развитие производства, а с выплатой дивидендов повременить. Но надо иметь в виду, что длительная невыплата дивидендов по акциям ведет к снижению курса акций и падению и х рыночной стоимости. Размер дивидендов по акциям устанавливается произвольно (в процентах), независимо от величины прибыли, идущей на их выплату. По этому абсолютная величина дивидендных выплат будет различной. Размещение акций в отличие от кредита не требует использования залога или гарантий.

Эффективная эмиссионная политика проходит в несколько этапов:

1) эмитент исследует возможности их эффективного размещения. Необходимо исследовать состояние спроса и предложения акций, динамику уровня цен, их котировки, объемов продаж акций новых эмиссий и другие показатели. Проводится оценка инвестиционной привлекательности своих акций со стороны перспективности развития отрасли, конкурентоспособности производимой продукции, динамики и уровня показателей своего финансового состояния;

2) цели эмиссии должны быть значимыми винвестиционной стратегии предприятия, так как за привлечение капитала необходимо платить;

3) определяется объем эмиссии исходя из рассчитанной потребности в привлечении собственных финансовых ресурсов за счет внешних источников;

4) быстрая мобилизация объема собственного капитала за счет эмиссии акций возможна, когда они обладают привлекательностью и доступностью для инвесторов;

5) оценка стоимости привлекаемого акционерного капитала.

Расчетная стоимость привлекаемого капитала сравнивается с фактической стоимостью капитала и средним уровнем ссудного процента, потом принимается решение о целесообразности эмиссии.

Размещение акций может быть закрытым (среди заранее известных инвесторов) и открытым (эффективные формы андеррайтинга).

ЛИЗИНГ.ВИДЫ И ПРЕИМУЩЕСТВА

Лизинг – имущественные отношения, складывающиеся в связи с передачей имущества во временное пользование.

Виды лизинга (аренды)

Финансовый лизинг – лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца и передать лизингополучателю имущество в качестве предмета лизинга за определенную плату, в срок и на условиях во временное пользование. Срок его соизмерим со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышает его. Предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении договора или при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Оперативный лизинг – лизингодатель закупает на свой риск имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на срок и на условиях во временное пользование. Срок устанавливается на основании договора лизинга. По истечении срока действия договора лизинга и при условии выплаты лизингополучателем полной суммы предмет лизинга возвращается лизингодателю.

Возвратный лизинг – собственник оборудования продает его лизинговой фирме и берет это оборудование у него в аренду. Продавец становится арендатором.

Преимущества лизинга: получение оборудования в пользование без его полной оплаты; проба оборудования до приобретения его в собственность; арендатор не привлекает заемный капитал; широкий спектр услуг по обслуживанию приобретаемого оборудования; по сравнению с кредитованием обеспечивается более гибкий порядок лизинговых платежей; обеспечивает налоговые выгоды и лизингодателю, и лизингополучателю; освобождает арендатора от процедур и расходов, связанных с владением имуществом, поскольку юридическим собственником остается арендодатель; арендатор получает выгоды, покупая оборудование по номинальной или остаточной стоимости по истечении срока договора лизинга; направлен на ускорение обновления техники и технологии производства.

Недостатки лизинга: дает временное право арендатору пользоваться оборудованием; недополучение дохода в форме ликвидационной стоимости основных средств; может быть дороже, чем банковский кредит; удорожание себе стоимости продукции; осуществление ускоренной амортизации производится с согласия арендодателя, ограничивая возможности предприятия в формировании собственных ресурсов; невозможность модернизации используемого имущества без согласия арендодателя; возможны потери лизингополучателя в результате инфляции.

ВЕНЧУРНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ

Одним из основных источников финансирования инновационных проектов является венчурный капитал.

Венчурный (рисковый) капитал – форма вложения капитала в объекты инвестирования с высоким уровнем риска в расчете на быстрое получение высокой нормы дохода. Венчурный капитал формируется для финансирования венчурных компаний, представляющих собой деловое сотрудничество собственников компании с владельцами венчурного капитала по реализации проектов с высокой степенью риска с целью получения значительного (выше среднего на рынке) дохода.

Венчурное финансирование состоит в финансировании инвестиций в новые сферы деятельности, поэтому оно сопровождается высоким риском в обмен на получение значительного дохода.

Венчурное предприятие – предприятие, деятельность которого связана с разработкой новых видов продукции, услуг, технологий, которые неизвестны потребителю, но имеют большой рыночный потенциал, что связано с большой степенью риска их продвижения на рынке. Однако инновация их деятельности обеспечивает получение высокого дохода.

Венчурное финансирование основывается на предварительной оценке инвестиционного проекта, деятельности и финансового состояния компании, реализующей данный инновационный проект. Венчурное финансирование осуществляется в форме акционирования.

Для финансирования венчуров создаются венчурные фонды. Инвестиционные ресурсы венчурного фонда предназначены для венчурных компаний, у которых большие шансы вырасти в крупные прибыльные предприятия. Эти шансы сочетаются с высоким риском. Поэтому для венчурного фонда характернораспределение риска между инициаторами проекта и инвесторами.

Одним из основных способов защиты от инвестиционных рисков является страхование. Это относится и к венчурному финансированию. Механизмы организации страхования и гарантий привлекаемых инвестиционных ресурсов под венчурные проекты включают создание системы государственного страхования рисков венчурных инвесторов.

Основными принципами работы венчурного фонда являются:

1) создание фонда венчурного капитала в форме товарищества, в котором организатор несет полную ответственность за использование средств фонда. Для этого разрабатывается бизнес-план;

2) размещение средств венчурного фонда по различным проектам со степенью риска не более 25 % и со сроком отдачи вложений, не превышающим 3–5 лет;

3) «выход» венчурного капитала из венчурного предприятия путем его превращения в акционерное общество открытого типа с размещением акций венчурного предприятия на фондовой бирже или их продажи крупной корпорации.

РЕЖИМ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ИНОСТРАННОГО КАПИТАЛА В РФ

В зависимости от формы собственности выделяют:

1) государственные иностранные инвестиции, осуществляемые государственными бюджетами в виде государственных займов, кредитов, грантов, финансовой помощи;

2) частные иностранные инвестиции – вложение средств иностранных инвесторов в объекты инвестирования, находящиеся за пределами данной страны;

3) смешанные иностранные инвестиции – вложения, осуществляемые за пределы страны совместно государством и частными инвесторами.

Прямые иностранные инвестиции ведут к: росту инвестиционной активности в стране; вложениям в обновление и развитие основногопроизводства; внедрению передового менеджмента, достижений науки и техники в производство; активности конкуренции, развитию малого и среднего бизнеса; росту занятости населения и повышению доходов; росту налоговых поступлений в бюджет принимающей страны и др.

Объемы и структура иностранных инвестиций обусловлены совокупностью социальных, организационных, правовых, политических и иных условий, определяющих привлекательность и целесообразность инвестирования в экономику страны и являющихся ее инвестиционным климатом.

Оценивая инвестиционный климат страны, необходимо учитывать:

– проводимую государственную инвестиционную политику в стране (масштаб государственной поддержки, стабильность политической власти, соблюдение гарантий и соглашений);

– экономическую обстановку в стране: динамику ВВП, инфляции, объемов промышленной продукции, ситуацию на рынке труда, развитость денежнокредитной, финансовой, бюджетной, налоговой систем и др.;

– стабильность нормативноправовой базы, регулирующей инвестиционную деятельность в стране и др.

Это необходимо для оценки уровня инвестиционного риска, на который пойдет иностранный инвестор, вкладывая капитал, для оценки целесообразности, привлекательности и доходности будущих вложений.

Инвестиционная непривлекательность в РФ характеризуется:

– экономическим и инвестиционным кризисом;

– находящейся на стадии развития кредитнобанковской системой;

– недостаточн ой развитостью инфраструктуры;

– различиями в региональном проведении инвестиционной политики и др.

Инвестиционная привлекательность в РФ характеризуется: обширным национальным рынком, разнообразием объектов вложения капитала, начавшимся в стране экономическим ростом; наличием высококвалифицированной и сравнительно дешевой рабочей силы; наличием разнообразных богатых природных ресурсов; реформированием системы налогообложения в части снижения налогового бремени и др.

ВНЕБЮДЖЕТНЫЕ СРЕДСТВА

Многие понятия раскрывают сущность и значение внебюджетных фондов. Наиболее распространены следующие.

Внебюджетные средства – это денежные средства государства, которые не включаются в государственный бюджет и используются по определенному целевому назначению (например, государственный пенсионный фонд, фонд занятости, государственный страховой фонд).

Внебюджетные средства – средства, находящиеся в распоряжении учреждений и организаций, выделяемые не из федерального (местного, республиканского) бюджета, а формируемые за счет других источников. Это такие средства, которые находятся в распоряжении учреждений, организаций, фирм и корпораций, выделяются не из федерального (местного) бюджета, а формируются за счет других источников.

Внебюджетные средства можно классифицировать на специальные депозиты и прочие. К специальным внебюджетным средствам относятся доходы, которые принадлежат учреждениям зданий, помещений, учитываются от эксплуатации транспорта, от производственной деятельности учебных мастерских и подсобных предприятий, поступления от входной платы в музеи и на выставки, плата за проектную экспертизу, рассмотрение дел в ведомственном арбитраже и др.

Депозиты – это средства, которые поступают во временное распоряжение бюджетного учреждения (залог, суммы по неразрешенным судебным делам). По истечении сроков невостребованные депозиты зачисляются в бюджет.

К прочим внебюджетным средствам относятся: суммы по поручениям (средства подведомственных организаций для централизованной закупки литературы, материалов, оборудования), родительские взносы на содержание детей в дошкольных учреждениях, суммы по договорам на проведение научноисследовательских работ и др.

Фонд денежных средств, образуемый вне федерального бюджета и бюджетов субъектов страны, используется на обеспечение пенсионных пособий, социальное страхование в случае безработицы, охрану здоровья и медицинскую помощь.

Внебюджетные средства могут привлекаться из различных источников:

– проверяются сметы на проектные работы и сметная документация по объектам;

– привлекаются средства физических лиц и организаций на строительство объектов социальной сферы и благоустройство;

– привлекаются средства организаций для реализации программы ветхого и аварийного жилья;

– вводится усиление контроля за постоянным внесением платежей предприятиями-природопользователями, начисление пени за их

задержку;

– концертная деятельность музыкальных коллективов и праздничных и юбилейных мероприятий;

– спонсорские средства.

Проводится ряд мероприятий по их экономии. Многие внебюджетные средства отчисляются на мероприятия космического направления.

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РИСКИ

Инвестиционный риск – это риск обесценивания капиталовложений изза действий государственных органов власти и управления. Цель управления инвестиционным портфелем состоит в увеличении его рыночной стоимости. Важным критерием отбора акций портфеля является уровень доходности акций. Но высокая ожидаемая доходность связана с высоким риском его неполучения или риском потери вложенного капитала. При управлении инвестиционным портфелем проводится полная оценка его уровня риска, затем планируется уровень доходности инвестиционного портфеля.

Классификация инвестиционных рисков:

1) систематический (рыночный) риск: риск изменения процентной ставки; валютный риск; инфляционный риск; политический риск;

2) несистематический риск: отраслевой риск; деловой риск; кредитный риск.

Систематическим (рыночным) риском называется риск, возникающий из внешних событий, который влияет на рынок в целом:

– риск изменения процентной ставки – риск, связанный с изменением процентной ставки центральным банком страны. При снижении процентной ставки уменьшается стоимость кредитов, которые получают компании, и увеличивается рост их прибыли, что является благоприятным и перспективным для рынка акций. И наоборот, увеличение процентной ставки негативно влияет на рынок;

– инфляционный риск – этот вид риска вызывается ростом инфляции. Он уменьшает настоящую прибыль компаний, что отрицательно влияет на рынок, а также вызывает появление другого риска – риска изменения процентной ставки;

– валютный риск – риск, возникающий, в силу политических и экономических факторов, происходящих в стране;

– политический риск – это угроза отрицательного воздействия на рынок изза политических действий (смены правительства, войны и т. д.).

Здесь для инвестора важно оценить не столько риск каждой ценной бумаги, сколько весь рыночный риск. Систематический риск нельзя уменьшить за счет диверсификации акций, поскольку различные виды рисков, входящих в него, влияют на все акции одновременно.

Несистематический риск, или риск, который можно уменьшить за счет диверсификации, определяется событиями, касающимися только одной данной фирмы.

К несистематическим рискам можно отнести:

– отраслевой риск – риск, связанный с влиянием на компанию общеотраслевых факторов;

– деловой риск – риск, связанный с производственной эффективностью и управлением ею менеджментом данной компании;

– кредитный риск возникает, когда капитал или его часть формируется за счет долговых обязательств (например, когда снижается кредитный рейтинг и вызывается падение цен размещенных на рынке корпоративных облигаций, а также влечет за собой увеличение стоимости банковского кредита).

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ РИСКОВ

С татистический анализ – уровень риска измеряется двумя критериями: средним ожидаемым значением (дисперсией) и изменчивостью (вариацией) возможного результата. Дисперсия измеряет возможный средний результат, вариация показывает меру или степень отклонения ожидаемого среднего значения от фактической средней величины. Факторный анализ финансовых рисков. Рассчитываются коэффициенты деловой активности, финансовой устойчивости, определяется вероятность наступления банкротства.

Метод экспертных оценок – здесь составляются сравнительные характеристики уровня риска, определяются рейтинги, готовятся аналитические экспертные обзоры.

Экономикоматематическое моделирование– производится выбор критериев (целевой функции) и факторов (системы ограничений), связан со стратегической целью эмитента или инвестора, осуществляющего моделирование, главное – сделать правильный выбор модели исходя из ситуации. Именно модели позволяют спрогнозировать конкретную ситуацию и оценить возможную вероятность финансового риска.

Метод социальноэкономического эксперимента – проведение отдельных экспериментов по типичным финансовым ситуациям. Его недостатки – нетипичность многих финансовых ситуаций, что затрудняет распространение выводов на многие конкретные случаи финансовой жизни предприятия.

Метод аналогий. Специалисты, финансовые менеджеры на основании публикаций или практики других предприятий оценивают вероятность наступления определенных событий, получения конкретного финансового результата, степень финансового риска. Необходимо учитывать, что каждое предприятие имеет большое количество присущих ему одному особенностей кадрового, сырьевого, отраслевого характера. Оценка риска основана на сочетании научных методик и интуиции экспертов, аналитиков. Она базируется на учете большого количества противоречивых факторов, использовании всевозможных теоретических подходов и знании прецедентов практики. Систематический риск точно прогнозируется фундаментальными методами изучения рыночной конъюнктуры. Анализ конъюнктуры предполагает отслеживание текущего состояния рынка и прогноз его развития. Наблюдение, оценка и выявление тенденций развития рынка объединены понятием «мониторинг».

Фундаментальные методы используются при долгосрочном прогнозировании и базируются на анализе совокупности макроэкономических показателей. Они разрабатываются и используются службами конъюнктурного предвидения, создаваемыми при исследовательских институтах и университетах, товарных и фондовых биржах.

КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ, ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ГАРАНТИИ И ЗАЩИТА

Основой для осуществления капитального строительства являются капитальные вложения.

Они направлены:

– на новое строительство;

– реконструкцию и модернизацию действующего предприятия;

– техническое оснащение производства;

– расширение действующего предприятия или какоголибо другого объекта;

– иные цели.

Государство гарантирует:

1) обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности;

2) гласность в обсуждении инвестиционных проектов;

3) право обжаловать в суд решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц;

4) защиту капитальных вложений.

Стабильность для инвестора, осуществляющего инвестиционный проект, условий и режима гарантируется в течение срока окупаемости инвестиционного проекта, но не более семи лет со дня начала финансирования указанного проекта. В некоторых случаях при реализации инвестором инвестиционного проекта в сфере производства или создания транспортной либо иной инфраструктуры, срок окупаемости которого превышает семь лет, Правительство РФ принимает решение о продлении для указанного инвестором срока действия условий и режима.

Правительство РФ:

– устанавливает критерии оценки изменения в неблагоприятном для инвестора отношении условий взимания ввозных таможенных пошлин, федеральных налогов и взносов в государственные внебюджетные фонды, режима запретов и ограничений в отношении осуществления капитальных вложений на территории РФ;

– утверждает порядок, определяющий день начала финансирования инвестиционного проекта, с участием иностранных инвесторов;

– утверждает порядок регистрации инвестиционных проектов;

– контролирует исполнение инвестором взятого им обязательства по реализации инвестиционного проекта в сроки.

В случае неисполнения инвестором обязательств он лишается льгот. Денежная сумма, не уплаченная в результате предоставления указанных льгот, подлежит возврату.

Защита капитальных вложений. Капитальные вложения могут быть:

– национализированы при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности;

– реквизированы по решению государственных органов в случаях, порядке и на условиях, которые определены ГК РФ;

– страхование капитальных вложений осуществляется в соответствии с законодательством РФ.